Cos’è la caparra confirmatoria nei contratti preliminari
28 Nov 2021
dott. Sergio Di Benedetto
La caparra confirmatoria è un istituto giuridico disciplinato dall’art. 1385 del Codice civile. Si realizza nel momento in cui, al fine di garantire quanto pattuito in un contratto, una parte consegna ad un’altra una determinata somma di denaro (o una certa quantità di cose fungibili).
Tipicamente viene utilizzata nei contratti preliminari di compravendita di immobili (case, uffici, magazzini, terreni e così via).
Come funziona la caparra confirmatoria?
In caso di normale adempimento di quanto pattuito nel contratto, la parte che ha originariamente versato la caparra confirmatoria avrà la possibilità di riottenere la somma versata o – viceversa – imputarla al complessivo prezzo dovuto per la prestazione.
Quando può essere trattenuta e non restituita la caparra confirmatoria?
Cosa succede in caso di inadempimento della prestazione posta a fondamento del rapporto obbligatorio? In particolare, cosa succese se per esempio una delle parti non vuole più concludere il contratto definitivo di compravendita, dopo la stipula del preliminare in cui era prevista la caparra confirmatoria?
In caso di inadempimento da parte di colui che ha versato la caparra confirmatoria
La parte in favore del quale è stata versata avrà la possibilità di trattenere presso di sé quanto corrisposto
In caso di inadempimento da parte di colui in favore del quale era stata corrisposta la caparra confirmatoria
La parte che ha versato originariamente la caparra confirmatoria avrà diritto ad ottenere il doppio di quanto corrisposto.
Quando una somma di denaro è una caparra confirmatoria?
Pur in assenza di una dicitura espressa da parte del legislatore, la giurisprudenza ha nel corso degli anni ritenuto che la caparra confirmatoria, per poter essere considerata tale, deve essere inserita in modo espresso nel contratto. Ovverosia, sarà necessario che vi sia una espressa dicitura che qualifica la caparra come “confirmatoria”. Viceversa, la somma versata dovrà essere inquadrata come un mero “acconto sul prezzo“.
Il principale effetto di una omessa formulazione espressa consiste nella mancata attivazione del meccanismo già esposto. Ad esempio, in caso di inadempimento da parte di colui che ha ricevuto la somma di denaro, egli non sarà tenuto a versare il doppio alla parte adempiente.
Tuttavia, la stessa giurisprudenza ha in altre occasioni affievolito tale criterio, ritenendo che anche in mancanza di dicitura espressa, laddove il Giudice rinvenga nella lettera del contratto i caratteri della caparra confirmatoria (uno su tutti, la previsione espressa della restituzione del doppio dell’importo in caso di inadempimento della promittente venditrice) potrà considerarla ugualmente come tale.
