La ripartizione delle spese di manutenzione dei terrazzi a livello

Tizio, proprietario di un appartamento contiguo ad una terrazza a livello ed unico utilizzatore di questa, non intende sostenere in via esclusiva gli oneri per la ripavimentazione di detta terrazza, considerato il fatto che per altre unità abitative essa assolve la funzione di copertura.

Per l’individuazione dei condomini tenuti a concorrere alle spese necessarie per la manutenzione delle terrazze a livello, sono necessarie alcune premesse.

Anzitutto occorre precisare che le terrazze a livello assolvono ad una funzione parzialmente differente rispetto ai tetti e ai lastrici solari. Quest’ultimi sono definibili come la parte terminale dell’edificio, esercitanti l’indifettibile funzione primaria di protezione dell’edificio stesso. Il fatto che possa svolgere ulteriori funzioni accessorie lascia inalterata la sua natura primaria d’uso comune. Rileva quindi la sua funzione di copertura.

In un’ottica diversa si pongono invece i balconi e le terrazze, dei quali l’unica funzione è garantire una maggiore comodità e maggiori spazi agli appartamenti a questi contigui. Rileva quindi la loro funzione accessoria rispetto alle singole unità abitative.

Per tali ragioni alla manutenzione dei lastrici solari concorrono ex lege tutti i condomini in proporzione delle proprie quote millesimali (art. 1123 c.c.). Se il lastrico dovesse invece essere a uso esclusivo di uno o più condomini si applicano le differenti ripartizioni previste dall’art 1126 c.c.

Qualora i terrazzi avessero delle finalità anche di copertura per le unità abitative poste ai piani immediatamente inferiori, saremmo in presenza di terrazze a livello. Con la conseguenza che per chi abitasse ai piani inferiori rispetto ad una terrazza a livello, questa avrebbe per tali condomini la medesima funzione di protezione assolta dal tetto e dal lastrico solare.

Al fine di individuare le responsabilità in ordine a tali terrazzi, è necessario richiamare alcuni passaggi fondamentali chiariti dalla Corte di cassazione, secondo la quale “la terrazza a livello appartiene al proprietario del contiguo appartamento del quale la terrazza è continuazione” (CASS: CIV. 16-09-1991 n. 9629). E ancora sostiene che “la terrazza a livello (…) destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare una possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento di cui è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto (…) deve ritenersi appartenere al proprietario del contiguo alloggio (CASS CIV 18 agosto 1990 n. 8394)
Inoltre, sulla differenziazione rispetto ai lastrici solari: “non solo la loro funzione essenziale non è di semplice copertura, ma sono delimitate da parapetti i quali hanno come unica funzione quella di rendere praticabile la terrazza, ne deriva che la manutenzione di detti parapetti è responsabilità esclusiva dei proprietari delle terrazze, unici beneficiari”(TRIB. CIVILE SALERNO, 10-11-1989).

Fatte queste premesse, si osserva un regime particolare di ripartizione delle spese. Gli elementi costitutivi i frontini e altri elementi decorativi sono parti comuni dell’edificio, ragione per cui alla loro manutenzione provvedono tutti i condomini in base alla propria quota millesimale, per quanto concerne la manutenzione della soletta e dello strato isolante costituente la terrazza a livello e relativa pavimentazione, la giurisprudenza maggioritaria ritiene che sia applicabile l’art 1126 c.c., ovvero un terzo dal proprietario dell’unità abitativa di cui la terrazza è accessoria e due terzi dagli altri condomini per i quali la terrazza a livello costituisce lastrico solare di protezione.

Permane in ogni caso una giurisprudenza minoritaria e risalente, che indica l’applicabilità dell’art 1125 c.c. anche per le terrazze a livello, equiparandole sostanzialmente alle terrazze normali ed ai balconi. In questo modo le spese di ripavimentazione sono sostenute esclusivamente dal proprietario dell’unità abitativa superiore, mentre sono onere del proprietario dell’unità abitativa inferiore le spese per la tinteggiatura e intonacatura del soffitto del terrazzo.

Sembra però ormai consolidata la soluzione più favorevole ad una partecipazione alle spese di chi, pur non utilizzando direttamente la terrazza a livello, ne usufruisce in quanto infrastruttura necessaria alla copertura della propria abitazione. Per questa ragione appare corretto che Tizio veda partecipare alle spese per la ripavimentazione della terrazza anche i condomini proprietari di unità abitative poste verticalmente sotto tale terrazza.