Le azioni esercitabili dal promissario acquirente di un immobile fra recesso ed esecuzione in forma specifica
05 Gen 2017
Tizio stipula un contratto preliminare di compravendita di un immobile con Caio. Entrato nell’immediata disponibilità dell’immobile, prima di concludere il contartto definitivo, Tizio riscontra dei gravi vizi nel fabbricato. Quali sono le azioni esperibili da Tizio per non veder compromesso il suo desiderio di abitazione?
Tizio, promisario acquirente, stipula un contratto preliminare con Caio, relativo ad un immobile. Fissa inoltre una data in cui con Caio si recherà dal notaio per la stipula del definitivo. Medio tempore, dopo aver corrisposto a Caio una parte del prezzo, Tizio scopre dei vizi gravi nel fabbricato, poiché viene messo nell’immediata disponibilità dell’immobile.
Tizio avrebbe buone ragioni per non chiedere semplicemente una risoluzione, tentando invece una soluzione che non comprometta il suo desiderio di acquisire l’immobile. La scelta necessaria fra i due rimedi tipici della risoluzione e dell’esecuzione in forma specifica è stata da tempo abbandonata dalla giurisprudenza, almeno nell’accezione in cui attraverso la forma specifica non è possibile modificare il preliminare. Con due sentenze molto imprtanti, le S.U. della Corte di cassazione hanno portato ad equiparare infatti la tutela garantita al preliminare a quella del contratto definitivo (CASS. S.U. n. 29/02 e n.. 9636/01).
Tradizionalmente veniva imposta una scelta di carattere processuale al promissorio acquirente: una semplice esecuzione in forma specifica avrebbe comportato il trasferimento del bene (viziato) contro il prezzo (pattuito). Per non cedere a questo squilibrio si optava allora per il recesso.
Ma ora Tizio può contare su una giurisprudenza senz’altro più favorevole. Il principio cui bisogna dare sostanza è quello dell’art. 2932 c.c. Perché un contratto venga fatto eseguire non si può prescindere dalle parti e dal loro interesse. Dare centralità all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto significa mantenere fermo quell’equilibrio contrattuale voluto dalle parti.
Muovendo da questo presupposto, la giurisprudenza ha ammesso che venisse affiancata all’esecuzione specifica la riduzione del prezzo. L’actio quanti minoris è prevista dalla parte generale sui contratti, art. 1464 c.c., e dalla parte sulla compravendita, art. 1492 c.c. Quindi sarà ragionevole considerare che se alla seconda tipologia di azione il venditore può contestare il fatto che ancora l’acquirente è solo un promissorio e quindi non ancora parte di un contratto di compravendita, alla prima tipologia di azione, di carattere generale, non può opporsi.
Occorre però fare un ulteriore passo avanti nella tutela di Tizio, poiché la giurisprudenza ammette ora il cumulo di altro rimedio: la rimozione dei vizi ex art 1668 c.c.. Questa norma non appartiene alla parte generale, è invece una norma specifica sull’appalto. Come il committente può chiedere la rimozione di vizi a spese dell’appaltatore, così il promissorio acquirente la può chiedere al promissorio venditore, nonostante molti dubbi nel caso in cui il venditore non sia anche costruttore dell’immobile. La giurisprudenza ha a lungo fondato sul carattere extra contrattuale di questa norma, carattere largamente condiviso, il fatto che potesse essere utilizzata anche per il preliminare di vendita di beni immobili.
Le recenti sentenze citate (S.U: 29/02 e 9636/01) hanno infine spostato l’attenzione sull’art. 1453 c.c., fondando sull’eccezione di esatto adempimento il diritto di vedere rimossi i vizi presenti nell’immobile. In questo modo la Corte ha impedito che l’art. 2932 c.c. venisse svuotato del suo significato. Chiedendo l’esatto adempimento il promissorio acquirente si assicura così la rimozione dei vizi muovendo comunque da una domanda ex art. 2932 per quanto riguarda la richiesta iniziale, con la quale otterrà la traslatio domini.
Quindi,concludendo, Tizio avrà la possibilità di richiedere un’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per addivenire ad un esatto adempimento di Caio ex art. 1453.
