L’inattività dell’amministratore di condominio: poteri dei condomini e nuova nomina
05 Gen 2017
Tizio, amministratore del condominio Alfa, non provvede per tre anni all’ordinaria e straordinaria amministrazione dello stabile, non convoca assemblee e non provvede all’annuale rendicontazione. Infine si dimette informalmente e senza che vi sia una nuova nomina. Caio e Mevio, condomini, intendono ottenere in primis che l’amministratore non venga meno ai propri doveri e secondariamente che si proceda a nomina del nuovo amministratore. Le prospettive stragiudiziali della vicenda.
Amministratore di Condominio: Doveri e Nuova Nomina
L’attività dell’amministratore di condominio è regolata dagli artt. 1130 e ss del codice civile, nonché dagli artt. 63 e ss delle disposizioni attuative al codice medesimo. La disciplina che ne deriva è netta nel disporre che, ex artt. 1135 cc e 64 disp. att., l’amministratore di condominio debba convocare l’assemblea dei condomini almeno una volta all’anno. Quantomeno perché egli, appunto una volta l’anno, deve rendere conto della propria gestione. Se l’amministratore di condominio non provvede a detto obbligo, appare evidente che non si possa procedere al rinnovo del suo mandato; difatti la carica dell’amministratore ha durata di un anno rinnovabile.
La giurisprudenza della Suprema Corte è chiara nell’affermare che “la deliberazione assembleare di conferma richiede la medesima maggioranza qualificata richiesta dall’art. 1136 comma 4 c.c., per il caso di nomina e di revoca dell’amministratore” (Cass. Civile sez. II, 29 luglio 1978 , n. 3797). La condivisibile prospettiva della Cassazione è quella per cui ogni nuovo mandato dell’amministratore è sostanzialmente soggetto alle formalità del primo mandato. Qui si pone di conseguenza la prima problematica: l’amministratore decaduto per il mancato rinnovo della nomina (perché questa è la conseguenza della mancata convocazione dell’assemblea) conserva dei doveri nei confronti dei condomini?
La giurisprudenza, unanime sul punto, conviene che il mandato prosegue ad interim finché non vi sia la nomina di un nuovo amministratore, persino in caso di dimissioni del precedente.” l’ amministratore di un condominio , anche dopo la cessazione dalla carica per dimissioni o per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore” (Cass. Civile, sez.II, 12 novembre 2002, n. 15858). Il fatto che tale sopravvivenza del mandato intervenga anche nel caso di dimissioni discende dall’assunto per cui il mandato non è nell’interesse dell’amministratore, bensì dei condomini, i quali conservano il diritto all’amministrazione.
E’ pertanto corretto affermare che le dimissioni dell’amministratore di condominio hanno effetto solamente da quando si sia proceduto a nominarne uno nuovo. Il dimissionario dovrà pertanto provvedere all’ordinaria amministrazione finché non venisse sostituito.
Amministratore di Condominio: Cosa Fare in Caso di Inattività
Dinnanzi ad una prolungata inattività dell’assemblea a causa delle mancate convocazioni dell’amministratore, si può senz’altro agire in via giudiziale. E’ infatti previsto dall’art. 1129 comma 4 (revoca dell’amministratore) e dall’art. 64 disp. att. che su ricorso di un condomino si possa pronunciare l’autorità giudiziaria.
L’aggravio di spese ed esigenze di celerità consigliano però di individuare una soluzione stragiudiziale della vicenda.
Il passaggio fondamentale di questa vicenda è dato dalla necessità di convocare un’assemblea condominiale che nomini il nuovo amministratore. Se l’amministratore in carica non provvede, appare legittimo che i condomini si avvalgano della facoltà prevista dall’art. 66 disp. att. del c.c., la cui normativa prevede che i condomini si rivolgano all’amministratore in carica per chiedere la convocazione dell’assemblea. Se entro dieci giorni questi non la convoca, due condomini rappresentanti un sesto della proprietà dell’immobile, possono provvedere direttamente.
La normativa in esame è prevista per una fattispecie leggermente differente da quella in oggetto, ma è corretto affermare che è l’unica alternativa che il codice offre all’azione giudiziale. Quanto alla modalità di convocazione, la giurisprudenza della Cassazione richiede sostanzialmente che questa sia portata a conoscenza di tutti gli aventi diritto. Perché si realizzi la fattispecie, è sufficiente dimostrare che l’avviso sia stato fruibile ai condomini in una zona da tutti frequentata.
