Condominio e Miglioramento Fabbricato: Nessun Rimborso se Manca l’Urgenza
30 Giu 2017
La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 20154/13, ribadisce che “Il diritto al rimborso per le attività compiute di propria iniziativa dal singolo condomino, senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale e dell’amministratore, sussiste solo quando si tratta di spese urgenti; sono quindi escluse quelle spese che mirano solo al miglioramento dell’immagine del condominio, quali la tinteggiatura dei muri esterni o gli interventi sugli impianti tecnologici”.
Condominio e Miglioramento Fabbricato: quando sussiste il Diritto di Rimborso
La Corte sancisce, inoltre, che “L’intervento autonomo del condomino che avanza istanza di rimborso, deve essere dettato solamente dall’esigenza di conservare la cosa comune e di eseguirne i relativi lavori in una situazione di necessità tale da non poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini”.
Infatti, secondo il Codice Civile “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente” (art.1134), mentre in tema di comunione “Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso” (art. 1110).
La differenza normativa (fra comunione e condominio) si sostanzia in presupposti meno rigorosi per ottenere il rimborso di spese relative alla cosa comune rispetto al rimborso di spese relative alle parti comuni del condominio, ed è così giustificata: “dipende dalla diversa utilità dei beni, che formano oggetto dei differenti diritti: l’utilità strumentale per i beni in condominio e l’utilità finale per i beni in comunione. La indivisibilità dei beni in condominio (art. 1119 c.c.) dipende dalla utilità strumentale, essendo strettamente legata al godimento delle unità immobiliari. Dalla virtuale perpetuità del condominio deriva l’opportunità che i condomini non interferiscano nella amministrazione delle parti comuni dell’edificio. Dalla normale divisibilità nella comunione, invece, segue che il comunista insoddisfatto dell’altrui inattività, se non vuole chiedere lo scioglimento (art. 1111 c.c.), può decidere di provvedere personalmente”
In definitiva, “il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore, quindi senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di spese urgenti. Cioè, il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, intendendosi quelle che appaiano irrimandabili allo scopo di evitare un possibile, seppur non certo, danno alla cosa comune, al fine di evitare che essa arrechi a sé, a terzi o alla stabilità dell’intero edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità”.
